资本疯狂购买土耳其房产，其背后真相又是什么？

要问2021年表现最差的货币是谁？那土耳其里拉肯定有一席之地。

据统计，去年土耳其里拉兑美元贬值44%，货币贬值宛如过山车，来势汹汹的货币贬值席卷了整个国家，也震惊了海内外的投资者，这也顺势导致了2021年土耳其的房市异常火爆，许多人都想来分一杯羹。

2022年1月中旬，土耳其统计研究所公布了最新的房市数据，外国人在土耳其购房量同比大涨77%，全年购房量上涨43.5%，打破历史纪录，这也是自从去年11月的买房量突破了5万套的历史纪录关口以来的第二个新纪录，土耳其的房市一直在刷新大家的认知。

尽管如此，房价上涨的幅度还是没跑过贬值的速度。也就是说土耳其的房价虽然在不断地暴涨，但是以外汇的方式计算，房价依旧在打折，房价相对海外投资者来说是下降的。

在这样的形势下，土耳其央行依旧维持实质负低利率的政策，对于购房者来说更“锦上添花”，房市一路高歌在所难免，而里拉贬值的趋势一时半会并不会结束，外国人狂买土耳其房子的背后也不单纯仅仅是“贬值的房价”，真相到底是什么？

各怀目的

据统计发现，2021年伊朗人是购买土耳其房产的最大海外买家，共购买10056套，占比17%，但其实对于伊朗人而言，购买土耳其房产并不是一时兴起，伊朗购买土耳其房产早有一条完善的产业链，并且水也很深，市场很大。

为什么？

一是为了转变公民身份，作为移民美国，加拿大和欧洲的跳板，二是为了资产的配置。

由于国际制裁的原因，伊朗的中产乃至富人阶级想要突破桎梏，会考虑通过购买领国土耳其的房产来转变国际身份，因为外国人在土耳其购买25万美元以上房产，即可获得土耳其的公民身份，无论是移民居住还是转变身份，都是一个非常具有含金量和性价比的“跳板”。

除此之外，经济投资因素也是导致他们涌入土耳其的原因，毕竟土耳其的房产和身份并不绑定，持有三年后就可以自由售出，因此方便了受制裁后的资金管制，伊朗人就会借此平台实行资金转移，而这一次庞大的货币腰斩导致的购房热潮更是加速催动了这条产业链，因此外国人狂买土耳其房产的背后的真相远不止“贬值”这么简单。

除此之外，也有不少的海外投资者是因为避难、度假等其他原因而购置房产，毕竟伊斯坦布尔是附近地区最大的国际化大都市，相对来说比较安全，因此成为亚欧边界国家的避风塘。而另一方面，土耳其南部度假胜地安塔利亚也备受欢迎，毕竟阳光和海滩是周围大陆国家的“稀缺品”，特别是俄罗斯人，绝大部分的安塔利亚房产都是他们买走的。

所以无论是转变身份，做移民跳板还是度假生活，都有不少的外国投资者选择土耳其，在这场土耳其风暴下，不同的投资者考虑不同，各怀目的，这次大“灌水”的操作后的众生相，让许多外国购物客看到了机会。

自土耳其危机爆发以来，薅羊毛的外国人越来越多，周围国家跨境购物的人数激增，外国购物者增加了四五倍，甚至有人组团进城开展“购物狂欢”，海外买家都热血沸腾了起来。

地产价格暴涨，但是货币疯狂贬值，一涨一贬，让许多外国投资者看到了收割“韭菜”的机会，很多购房者一口气买下10套房，然后租出去，许多投资者纷纷入局，薅羊毛让这场买房热潮更加狂热，毕竟太便宜了！

调查显示，当问及“未来几年内各国购屋负担能力将如何变化”时，逾80%受访者表示，所在国家民众的购屋负担能力将保持不变。

在全球主要房市中，49%受访者认为该国民众的购屋负担能力有所变化，且在今年房价涨势凶猛的市场中，这个数字都远高于50%。

资深经济学家Mark Vitner说，房价大涨已抵销低利率的影响。在调查全球上百位房市专家中，涵盖美国、加拿大、英国、印度、澳洲、新西兰、中国大陆及土耳其等八大主要房市。

此外，近期欧洲媒体报道指出，土耳其之前由于疫情，大量学生在家滞留度过了相当长一段时间后开始陆续返回大都市伊斯坦布尔，导致该市的公寓租金正在不断上涨。

据统计，土耳其全国平均租金涨幅徘徊在26%左右，而伊斯坦布尔部分地区的涨幅高达100%，尤其是在靠近大学校园的街区。

伊斯坦布尔房地产经纪人商会主席Nizameddin Aşa在接受国内媒体采访时指出，伊斯坦布尔的租金价格大幅上涨，但涨幅因地区而异。

“在安纳托利亚一侧的地区，如Kadıköy、Bostancı和Göztepe，增加了50%到60%，甚至更多。现在，你没有4,000到5,000里拉（475到600美元）的预算，租不到两年前仅需3,000（360美元）里拉的房子“Aşa说。

Aşa同时强调，城市改造则是租金上涨的另一个原因，，伊斯坦布尔的两个地区实现了新的改造项目，近5万户家庭因此突然开始寻找住所。

“一些因疫情返回家乡的家庭和学生已经开始返回，外国旅客也开始来到伊斯坦布尔，他们提高了市场平均水平，“Aşa补充说道，”由于这种情况的持续，导致了租金飙升”。

消费者协会(TÜDER)主席Levent Küçük则表示，随着移民的到来，对住房的需求增加，现有房屋已无法满足需求，他并补充说，由于不断上升的住房需求，他们也收到了许多关于租金价格的投诉。

官方数据显示，过去一年，外国人在土耳其共购入40812套房产，受疫情影响，交易数量相比2019年下跌了10.3%。

海外人士在土耳其置业仍是倾向于向大城市区域靠拢，伊斯坦布尔，安塔利亚，安卡拉和布尔萨省是最受外国人喜爱的房屋购置点，全年分别录得19175，7735，2746，1340套房产购入。

从投资者来源国看，全年有来自20个国家的公民购买了土耳其地产，主要来自其中东邻国。伊朗和伊拉克人是2020年买入土耳其房产最多的外国人群体，俄罗斯排名第三，中国（下图中土耳其语Çin）登记购房891套，难得的处于不太显眼的位置。

目前土耳其房地产指数相比疫情时已经上涨了15-30个百分点，土耳其地产市场升温的主要国际因素在于政府出台的投资移民政策，外国投资客可以在该国购买价值25万美元以上的地产组合而获得土国国籍，购买的房产可以出租，并在3年后转售。

根据国际咨询机构统计全球房价指数显示，土耳其以27.3%涨幅又叒荣登全球房价涨幅首位！ 这已经是土耳其连续房价涨幅领跑全球，根据数据显示，土耳其同比房价上涨了27.3%，与此前相比上涨了17%。中国房价以4.6%的涨幅排名第23位。

通过购置土耳其伊斯坦布尔高品质房产，坐享投资收益，抵御通货膨胀，实现资产的保值和增值，有海外资产配置想法的投资者已经开始跃跃欲试。