土耳其货币里拉暴跌，正值房地产投资绝佳时机

土耳其房产不仅受到本国人士的热捧，更受到外国投资者的青睐。土耳其拥有8080万人口，人口年轻化程度高，住房需求旺盛。同时，据土耳其统计局(TURK STAT)公布的最终年度结果显示，受里拉贬值等因素影响，今年前4个月外国人在土耳其购买房地产数量大幅增长。

2018年，外国人购买价值超过 46 亿美元的房产，超过 22,000 套房屋!值得一提的是，自 2013 年以来，出售给国际买家的土耳其房产数量翻了一倍!

数据显示，2019年前4个月，外国人在土耳其购买房地产共计1.33万套，较去年同期增长82%。土耳其最大城市伊斯坦布尔的房地产最受外国买家青睐。今年前4个月，外国人在伊斯坦布尔购买房地产6160套，同比增长158.7%。业内人士认为，自2018年8月土耳其发生货币危机以来，里拉对美元汇率迄今已暴跌40%以上，成为外国人踊跃购买土耳其房地产的主要原因之一。

土耳其——正是这样一个极具人口发展潜力的存在。人口的净流入，导致土耳其的租房和购房需求持续上升，房产投资价值凸显!  

土耳其现有人口约8080万，平均年龄31岁，人口增长率接近2%，有机构分析预测，土耳其到2050年的人口结构依然是增长型，人口红利至少能释放30年以上。与欧盟国家相比，土耳其的青年人口较多，多数为年轻、充满活力、接受过良好教育的多文化人口，人口红利巨大!数据显示，土耳其外来人口有着持续增长的趋势!  

房产价格及交易量双双上涨的土耳其，为房地产开发商和投资者提供了巨大的机会。

里拉汇率波动，房产成海外投资者的美餐

去年8月以来，土耳其里拉汇率波动幅度较大，美元兑里拉大幅度上涨。在去年年初，一套价值60万里拉的土耳其房产，外国投资者需要支付近16万美元才能购买，而在2018年8月美元兑里拉飙涨超过50%之后，同样是60万里拉的房产，外国投资者仅需支付约10万美元就能购得。

目前美元兑里拉仍呈现上涨的趋势，这为外国投资者购买土耳其房产创造了良机。用里拉标价的房产，用美元支付将可能收获更高的收益，使得众多海外投资者加快了抄底土耳其房产的步伐。

此外，土耳其政府2018年9月出台新规，降低外国人通过在土耳其购买房地产申请入籍的门槛，也是吸引海外人士购房的重要因素之一。

土耳其房价欧洲部分贵于亚洲部分。在安纳托利亚，不管是沿海还是内陆，房价都不是很贵。沿海地区房价多为1万至1.5万里拉/平米，内陆地区房价在3千至5千里拉/平米，如伊兹密尔、安塔利亚内陆地区。安卡拉由于是土国首都，房产均价为6千至8千里拉/平米，已经是内陆最贵的了。

伊斯坦布尔的房价是土耳其最高的，因为伊斯坦布尔的人口也是最密集的。伊斯坦布尔郊区公寓价格一般都在1万里拉(1.3万人民币)/平米以上。若是伊斯坦布尔中心城区，普通公寓价格多在1.5万至2万里拉(2万到2.6万人民币/平米)，高端公寓价格多在3万至4万里拉/平米(3.9到5.1万人民币/平米)。

海外置业，如何判断当地市场交投是否活跃?

首先，判断该国的经济是否强劲，选择经济稳步增长的国家。

土耳其作为目前海外置业热门国，吸引着成千上万的投资者蜂拥而至。作为全球增长最快的经济体之一，土耳其2003年至2016年，年均GDP增长达到5.6%，2017年GDP增长率高达7.9%，位列G20之首。全球最大的财经资讯公司彭博社预测，到2020年，土耳其经济总量将加入万亿美元的行列，与美国、中国、俄罗斯和印度等其他经济体位列前十!

第二、判断该国房地产整体市场走势，选择市场走势强劲的房产。

据《每日新闻》报道，全球著名公司Ernst Young研究报告显示，在欧洲最具吸引力房地产市场排名中，土耳其位列第2!报告指出，土耳其房产投资者一致认为土耳其房地产市场具有强大吸引力，对未来发展趋势表示乐观，75%被调查者预测交易额和规模将不断上涨!

土耳其统计局数据显示：2018年，外国人购买价值超过 46 亿美元的房产，超过 22,000 套房屋，而今年前四月，外国人在土耳其购买了1.34万套房地产，同比增长了82%。在过去的五年里，土耳其的房价呈现出明显的上升趋势。

2010年至2017年期间，土耳其全国房产均价上涨2.5倍，而伊斯坦布尔更是上涨3倍!此前由CBRE发布的2019年《全球生活报告》显示，土耳其第一大城市伊斯坦布尔房价去年涨幅排名全球前10，平均月租金高于中国的北京、上海、深圳，及东南亚的吉隆坡、曼谷、胡志明等大城市!

全球房价涨幅：前十名城市

以上数据表明，整个土耳其房地产市场走势一路向好。随着海外投资者的不断涌入，土耳其护照和房地产在未来的潜在价值不言而喻!

第三、判断该城市是否有发展潜力，尽量选择该国重点中心城市。

伊斯坦布尔是土耳其第一大城市，也是土耳其政治、经济、文化、金融、贸易、交通中心。目前土耳其政府最大的规划之一，拟开凿的伊斯坦布尔运河项目，新运河将把伊斯坦布尔欧洲区一分为二，届时运河附近所在区域将由黑海、伊斯坦布尔运河、马尔马拉海和博斯普鲁斯海峡环绕成一个新岛。土耳其政府计划斥巨资将此岛打造成集经济、金融、商业、文化、旅游、教育、医疗为一体的土耳其“曼哈顿”岛，将比肩美国曼哈顿、伦敦金融城、香港中环，与之并列成为全世界房地产市场最具升值潜力的地段之一。

第四、判断整个城市是否活力，选择人口净流入大，需求旺盛的区域。

判断一个城市是否有活力，一定要看这个城市是否有持续性的人口流入，关注一个数据——人口机械增长数值，这个值越大，人口净流入越多。人口越多，房产需求越大;需求越大，交投才活跃，交投活跃，房产才增值快，也才能更好变现。

土耳其房产价格未来趋势如何?

我们就拿伊斯坦布尔来说吧!相较于其他国际大都市，伊斯坦布尔的房价还处于洼地，上涨空间非常大。原因有很多：

第一，作为全球人数增长较快的城市之一，伊斯坦布尔人口基数低，基于高GDP的优势，导致大量外来移民。政府对移民政策的多重利好，特别是2018年9月修改买房移民法案之后，引起全球投资人的高度关注，大批国际移民投资者快速涌入，房价看涨，伊斯坦布尔更是直接跃入全球房市投资的第一梯队! 

同时，2010年至2017年期间，土耳其全国房产均价上涨2.5倍，而伊斯坦布尔更是上涨3倍!此前由CBRE发布的2019年《全球生活报告》显示，土耳其第一大城市伊斯坦布尔房价去年涨幅排名全球前10，平均月租金高于中国的北京、上海、深圳，及东南亚的吉隆坡、曼谷、胡志明等大城市!可以说，土耳其房产市场有着巨大的投资商机。  

第二，土耳其政府公报报道称，截至目前，2019年土耳其居留许可的申请数量已高达992,330份，其中伊斯坦布尔申请数量达504,465份。2018年，土耳其居留许可的申请者达856470份，较上年增长40%，其中超过50%的申请在世界名城伊斯坦布尔提交。

另据土耳其政府官方公报最新数据显示，截止2019年6月30日，自去年9月土耳其投资入籍新政实施，至今已有2700名移民投资者!以上数据表明：土耳其是移民净流入大国。

美成达土耳其移民顾问表示，年均近100万移民投资者，大量的外来的居民进入，意味着土耳其将产生大量的居住需求，无论是度假旅游，还是为了营商，土耳其特别是伊斯坦布尔的住房需求会稳步增长，并且这是一个供应不断增长的市场。投资者如果选择正确，加上土耳其人口需求不断增长、好地段有限、地产市场稳步发展等有利因素，土耳其房产投资将是一个非常好的增值保值的选择。

第二，到2018年底，土耳其的住房拥有率仅60%，中国的住房拥有率90%，这说明土耳其还有很大一批人没有房子，市场需求很大

第三，土耳其是一个旅游国家，租房需求旺盛。加上总统埃尔多安鼓励银行降低贷款利息，最大限度地刺激房地产市场的发展。

第四，现在正值里拉贬值，大量外资进入土耳其投资进行抄底，土耳其房产供不应求。